赤政办发〔2018〕62号

市人民政府办公室关于赤壁市城市规划区内拆迁还建户办理不动产手续的处理意见

各乡镇人民政府、办事处，市政府各部门：

为了保障拆迁还建户的合法权益，贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规，本着疏堵结合、自愿办理的原则，结合我市城市规划区内拆迁还建项目的实际情况，特制定本处理意见。

一、处理对象与范围

（一）处理的对象为赤壁市城市规划区因项目建设和其他建设发生的拆迁还建的用地户。

（二）处理范围：以赤壁市现行城市总体规划确定的范围为依据。

二、处理原则

（一）对不符合土地利用总体规划，侵占公共设施用地、妨碍公共利益及在政府已收储出让已征收的国有土地、在存在地质灾害或其他安全隐患区域的“两违”，一律依法予以拆除。

（二）符合土地利用总体规划和城市规划的，无地质灾害或其他安全隐患的；未严重影响城市规划公共设施和道路等公共利益的违法建设，经相应处罚并补交出让金、规费等后，可以补办用地建房手续。

（三）涉及农用地转用和土地征收的，按有关规定办理，但补办手续的按本意见执行。

三、处理标准

（一）违法用地。

1.处罚标准

（1）未经批准、采取欺骗手段骗取批准用地或者超过批准用地的数量，非法占用土地的，处以30元/m2罚款。

（2）买卖或者以其他形式非法转让土地的，超过安置建筑面积范围的，处以50元/m2罚款。

2.用地审批收费（出让金）标准

（1）符合处理原则和建房条件的本组居民（是指世居在本村，参加了本村集体财产分配和债务承担，具有本村农业户口或原具有本村农业户口后因征地拆迁而农转非等对象）不超宅基地面积标准建房用地，符合国家宅基地政策“一户一宅”标准的，依法发集体不动产权证。

（2）在符合处理原则前提下，对不符合建房条件的本组村民、非本村小组村民和城镇居民及以营利为目的建房用地，根据违法用地、违法建设所在位置不同，进行处理。具体划分如下：

①区域划分及出让金计算方法：按赤壁市城区基准地价划定区域的土地市场评估价执行。本次土地出让金按楼面地价（单位建筑面积价格）计征，其中围院及自然形成围院的土地出让金按所在级别的住宅基准地价评估土地市场价进行计征。

②处理情况分类

第一种情况：在符合处理原则前提下，对不符合建房条件的本村小组村民以及非本村小组村民、城镇居民建房用地，处以罚款后，根据所在区域和建筑层数不同，按下列标准交纳土地出让金。

a.建成现状在三层以下（含三层）或总建筑面积在300m2以下（含300m2）经查实属自建自用，以协议方式出让，土地出让金计征标准为：位于一类地区的，每平方米建筑面积300元；位于二类地区的，每平方米建筑面积250元；位于三类地区的，每平方米建筑面积200元；位于四类地区的，每平方米建筑面积150元；位于五类区域的，每平方米建筑面积100元。

b.建成现状在三层以上（不含三层）或总建筑面积在300m2以上（不含300m2），经查实属自建自用，以协议方式出让，土地出让金计征标准为：位于一类地区的，每平方米建筑面积500元；位于二类地区的，每平方米建筑面积450元；位于三类地区的，每平方米建筑面积400元；位于四类地区的，每平方米建筑面积350元；位于五类地区的，每平方米建筑面积300元。

第二种情况：在符合处理原则前提下，对经查属以营利为目的、违反国家有关土地管理和城乡规划法律法规规定，先处以罚款，再作处理。处理时土地出让金按第一种情况b类标准计征。

（二）违法建设。

1.罚款标准

（1）建成现状在三层以下（含三层）或总建筑面积在300m2以下（含300m2），经查实属自建自用的违法建筑，未取得建设工程规划许可进行建设的，罚款按建筑面积50元/m2计算。

（2）建成现状层数在三层以上（不含三层）或总建筑面积在300m2以上（不含300m2）、经查实属于自建自用的违法建筑，未取得建设工程规划许可进行建设的，罚款按建筑面积80元/m2计算。

（3）经查实属以营利为目的的违法建筑，应在规定的时间内主动接受处罚。未取得建设工程规划许可进行建设的，罚款按建筑面积100元/m2计算。

2.建设规费标准：城市基础设施配套费，按建筑面积40元/m2收取。

（三）税收标准。

1.土地取得环节

（1）纳税人占用土地，应依法缴纳土地占用税，由市税务机关征收。

（2）纳税人以出让（或转让）方式取得的土地，按土地成交价的4%税率计征契税。

2.建设环节

纳税人应依法缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税（或个人所得税）、印花税、资源税（仅对收购的未税代扣代缴）等税费，由税务机关按照税法规定进行征收。

3.交易环节

纳税人应依法缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税（或个人所得税）、土地增值税、契税、印花税等税费，由税务机关按照税法规定进行征收。

4.需要提供的相关资料

纳税人在办理纳税申报的同时、必须如实提供占用土地（或取得土地使用权）的相关资料、建筑合同、销售合同以及税务机关要要求提供的其他资料。

四、房屋质量安全和消防安全的处理

（一）建设单位必须委托有相应资质等级，且具有司法鉴定资格的第三方鉴定机构对房屋进行安全鉴定。建设单位凭第三方鉴定机构出具的鉴定合格报告，作为办理不动产手续的条件之一。

（二）公安消防部门负责组织制定消防安全隐患排查技术规范、消防安全评价技术规范和消防监督管理办法，办理消防验收或者备案手续并实施消防监管，加强对消防技术服务机构的监督管理。

五、房屋面积的处理

房屋业主申请房产局的测绘所进行房屋建筑面积的测绘，测绘所出具报告，此报告中测绘出的面积作为办理不动产手续的房屋建筑面积。

房屋的土地面积由国土资源局规划院对房屋的土地面积进行测绘，规划院出具报告，此报告中土地面积作为办理不动产手续的房屋土地面积。

六、资金追缴

追缴相关资金的问题：城市配套费由规划局办理，土地出让金及土地罚款由国土资源局办理，行政处罚由城管局办理，追缴的资金全部进入财政专户。

七、处理程序

“拆迁还建”处理程序流程为：申报→核定→公示→补办手续。

（一）建设主体向市治工办如实申报用地（含土地来源）和建设情况。

（二）拆迁还建鉴定组（由建设、国土及所在地办事处工作人员组成）实地核实调查“拆迁还建”用户申报情况。

（三）经拆迁还建鉴定组实地核查，对符合处理原则可以补办手续的，公示7天。

（四）经公示无异议的拆迁还建业主持户口簿、身份证（含共有人身份证）、《土地买卖协议》《房屋买卖协议》《房屋质量安全鉴定书》等有关资料到市治工办申请接受处理，市治工办出具《函告书》，拆迁还建用地业主持《函告书》到市行政服务中心相关单位窗口接受处理，处理完毕后，市治工办按照规划部门、建工部门、房管部门、城管部门、国土部门的办理结果出具办理房地产手续的函：

1.办理集体不动产权证的，由国土部门凭市治工办出具的办理房地产手续的函，规划部门、建工部门、房管部门、城管部门、国土部门出具的办理意见，用地宗地图（图中四址需有四邻、包村干部签字和所在办事处公章）和相关单位开出的收款票据办理集体不动产权证。

2.办理出让的国有不动产权证的，由国土部门凭市治工办出具的办理房地产手续的函，规划部门、建工部门、房管部门、城管部门、国土部门出具的办理意见，用地宗地图（图中四址需有四邻、包村干部签字和所在办事处公章）和相关单位开出的收款票据办理国有不动产权证。

赤壁市人民政府办公室

2018年11月30日