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关于印发赤壁市营里九、十组地段棚户区改造项目房屋征收补偿与安置实施方案的通知

来源:赤壁市人民政府门户网 发布时间:2019-05-06 打印文章

赤政办发〔2019〕19号

市人民政府办公室关于

印发赤壁市营里九、十组地段棚户区改造项目房屋征收补偿与安置实施方案的通知

各乡镇人民政府、办事处,市政府各部门:

《赤壁市营里九、十组地段棚户区改造项目房屋征收补偿与安置实施方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

赤壁市人民政府办公室

2019年5月5日

赤壁市营里九、十组地段棚户区改造项目

房屋征收补偿与安置实施方案

为了加快推进我市棚户区改造工作,改善赤壁市营里棚户区居民居住环境和住房条件,提升城市形象,确保棚户区改造工作的顺利实施,保障被征收人的合法权益,维护公共利益,根据中央、省、赤壁市房屋征收和棚改有关法律、法规的规定,结合本棚改片区实际情况,特制定本方案。

一、项目名称

赤壁市营里九、十组地段棚户区改造项目。

二、征收单位

征收实施单位:赤壁市赤马港办事处。

三、征收范围及被征收房屋基本情况

赤壁市营里九、十组地段棚户区项目规划红线范围内的房屋、建筑物、构筑物、附属物。项目涉及居民约 251 户,征收建筑面积约 55000平方米,征收土地75 亩。具体实施范围以赤壁市自然资源和规划局划定的规划红线范围为准。

四、征收补偿的法律法规及政策依据

根据《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》(鄂政办发〔2015〕97号)、《市人民政府办公室关于加快推进赤壁市城镇棚户区改造工作的实施意见》(赤政办发〔2017〕56号)等文件执行。

五、房屋征收补偿基本原则

房屋征收与补偿应坚持依法实施、公开透明、决策民主、程序正当、规范操作的原则。

六、房屋征收评估相关规定

(一)根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)的规定选定房地产评估机构。

(二)被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内向已选定的评估机构申请复核,对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向赤壁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

七、主体房屋与附属房屋认定原则

(一)专业测绘单位按照《房产测量规范》(中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000)测绘面积为准。

对有争议的房屋面积进行实测。实测后面积与房屋所有权证登记面积不足部分,以房屋所有权证登记面积为准。超过房屋所有权证登记面积以实测为准。其他房屋以不动产登记机构颁发的不动产权证书的记载为准,不动产权证书未记载面积或者记载面积与不动产登记簿不一致的,以不动产登记簿为准。

(二)主体房屋。

主要指在无争议土地上建造的用于日常居住使用,砖木以上结构,不可分割的一整体永久性的房屋。与主体房屋有关联的用于生产、设施用房或其他使用的附属建筑、构筑物不计入房屋主体范围。

1.“住改非”房屋是指被征收房屋登记为住宅,但部分或整体改为营业用房的房屋。“住改非”房屋不符合按营业用房进行补偿的条件,本着实事求是、公平公正、让利于民的原则,在开展入户调查之日起,两年前办理了工商营业执照和税务登记,并至征收时连续在营业、生产的房屋才可认定为“住改非”的营业性用房或生产性用房。仓库不属于营业和生产性用房。

2.房屋征收只对被征收人补偿,不涉及被征收房屋租赁人及实际使用人,被征收人与房屋承租人及实际使用人租赁关系的解除及补偿相关事宜,由被征收人在规定的时限内自行协商解决。

3.具有土地使用证,取得建设规划许可且按规划建设的未登记的房屋经合法性认定和未登记认定房屋产生交易行为的,给予相应的补偿、奖励、补助,但不享受相关税收减免政策。

(三)分户原则。

一户一宅原则。在开展入户调查之日起,以结婚证或户口薄的登记户头计算,符合政策分户条件的,征收实施部门按程序进行认定,不享受税收优惠,并报棚改办备案。

八、被征收房屋建筑年份、用途及未登记的认定

(一)具有土地使用证,无房屋所有权证或其它合法有效证件,且于1990年4月1日前建成的主体房屋,认定为合法建筑进行处理。

二)1990年4月1日以后已建成的未登记主体、非主体房屋,参照《赤壁市棚户区改造项目房屋征收调查、处理工作操作指引(试行)》和《赤壁市棚户区改造项目未登记建筑调查、认定及处理操作指引(试行)》及《关于对我市棚户区改造项目中未登记建筑认定的补充指导意见》的相关条款实行认定。

(三)1990年4月1日以后已建成的非主体房屋按评估价格进行补偿,不享受房屋区位差价补贴,未登记房屋认定为四类的按重置价格补偿。

(四)按照“谁主张、谁举证”的原则,未登记房屋由被征收人举证证明其用途及合法性。各类未登记建筑补偿比例根据其使用功能(主体、非主体)、建造时间、证件效力等情况确定,对认定为合法的未登记建筑,比照有证房屋进行补偿;对认定为未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

九、签约期限

签约期自房屋征收与补偿方案发布后30天内完成。

十、房屋征收补偿

补偿方式:被征收人可选择货币补偿或产权置换。

货币补偿包括:房屋评估价格、构筑物、附着物及装饰装修的价值、房屋区位价补贴、相关政策奖励和补助费。

(一)被征收房屋评估价格、构筑物、附着物及装饰装修的价值、房屋区位价补贴等由选定的房地产评估机构评估,经市房地产评估专家委员会评审后报市棚改领导小组审定实施。

(二)相关政策奖励和补助费标准。

1.按时签约奖:被征收人在规定时限内与项目实施单位签订征收补偿协议的,给予被征收人不超过主体房屋评估价格10%的奖励(不包括区位补贴、装饰装修的价值、构筑物、附着物价值、签约奖励和过渡费补助等)。

2.临时安置补助费:

选择货币化的,被征收人的临时安置补助费,以棚改实施单位与被征收人签订征收协议之日起,按补偿房屋主体建筑面积5元/平方米/月补偿(不足500元/月的按500元/月支付),过渡期限按6个月一次性补偿。选择产权置换的,安置过渡期以被征收人按拆迁协议腾空所征收房屋之日起至交付安置房钥匙通知日后一个月止。

3.搬迁补助费:被征收人选择货币补偿的搬迁补助费,一次性给予1000元/户补助。被征收人选择置换安置的搬迁补助费,一次性给予2000元/户补助。

4.个人签约奖:被征收人在征收期限20天以内签订房屋征收补偿协议的并在规定时间内自行搬出腾退房屋的给予7000元/户的奖励;被征收人在21—30天以内签订房屋征收补偿协议的并在规定时间内自行搬出腾退房屋的给予3000元/户的奖励。

被征收人附生效条件协议转为正式协议签约并整体搬迁的,按被征收房屋给予3000元/户的签约奖励。

5.房屋附属设施设备补偿费按有资质的评估机构评估确认。

6.停产停业损失按政策补偿。

7.住改非房屋有如下补偿的不考虑停产停业补偿:

1)无合法有效工商营业执照和税务登记证的,原则上按征收私有住宅的补偿方式进行安置,证照不全的事实经营户,需所在办事处、社区、自改委出具证明材料,以实际商业部分使用面积计算,按房屋基价的1.15倍补偿。

2)有合法、有效的工商营业执照和税务登记证,并连续经营,有正常纳税记录,且房屋所有权证、营业执照和税务登记证载明的营业地点、时间一致的,以实际商业部分使用面积计算,按房屋基价的1.2倍补偿。

3)货币补偿的营业用房(含“住改非”营业用房)以及生产性用房给予停产停业补偿的不考虑营业部分过渡费的补偿。处于停产停业状态的企业、个体工商户,不享受停产停业损失补偿。

产权置换:被征收人要求提供安置用房的,属个人产权的部分原则上实行拆补平衡对被征收人原有合法主体房屋结构以调节比例补偿安置,即:主体房屋砖混结构以1:1.1比例安置;主体房屋砖木一结构以1:1.05比例安置;主体房屋砖木二结构以1:1.02比例安置;主体房屋砖木三结构以1:1比例安置;营业用房按实际营业面积1:1比例安置,非主体房屋只作货币补偿。还建安置地点和还建营业用房差价部分由实施单位组织落实。安置住房面积在同等还建面积内不结算差价,安置住房面积超出或少于产权调换面积按同地段、同楼层房屋市场价格结算差价(具体价格以有资质的评估机构评估为准)。选择产权置换的,不再享受以上货币化补偿政策。

十一、征收补偿协议结算办法

(一)征收补偿协议签约率达90%以上后,征收补偿协议生效开始履行,按协议约定支付被征收人各项补偿款。

(二)被征收人领取补偿款后,按规定时间腾退被征收房屋,并交付动迁公司验收。经验收合格后,动迁公司开具资金解付证明,被征收人到银行申请资金解付,补偿款正式到账。

(三)选择产权置换的,安置房按商品房建设标准交付使用。

十二、争议处理

(一)房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成协议,或者被征收房屋所有权人不明确,所有权人下落不明的,由市征收办报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案做出决定,并在房屋征收范围内予以公告。

(二)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼,被征收人在法定的期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼,又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行,强制执行的被征收人不享受本方案有关奖励政策。

(三)补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

十三、其他

(一)房屋被依法征收后,土地使用权同时收回。

(二)被征收房屋腾空移交给房屋征收实施单位时应保持原房屋结构完整,不得擅自拆除房屋及房屋装修装饰、附着物、附属设施,否则将从补偿款中扣除相应款项,被征收的房屋、附属物、装饰装修等由征收实施单位统一组织拆除和处理。

(三)被征收房屋设立了抵押权、出租情形的,由被征收人与相关当事人自行协商解决,征收部门不承担抵押、租赁纠纷产生的任何责任。

(四)被征收房屋的水、电、电话、有线电视、管道燃气、宽带网等迁移、转户、销户手续,由被征收人自行到有关部门申请办理,并结清已使用的水、电、电话、有线电视、管道燃气、宽带网等费用。

十四、附则

(一)本方案未尽事宜,依据国家有关法律、法规及有关文件规定执行。

(二)本方案由赤壁市营里棚户区改造工作专班负责解释。

(三)本方案自正式公布之日起施行。

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