根据政府批示，对赤马港街道木田畈社区2019年9批次城市建设用地实施土地征收，为了规范该片区集体土地上房屋征收补偿工作，确保本片区土地征收工作的顺利实施，维护被征收人的合法权益，依据中央、省、市房屋征收和相关法律、法规的规定，并结合本片区的实际情况，特制定本房屋征收补偿方案。

一、项目名称

赤马港街道木田畈社区2019年9批次城市建设用地土地征收项目

二、征收单位

1、征收主体：赤壁市人民政府

2、房屋征收部门：赤壁市自然资源和规划局

三、征收范围及被征收房屋基本情况

赤马港街道木田畈社区2019年9批次城市建设用地土地征收项目规划红线范围内集体土地上的房屋、构筑物及附属物，拆迁建筑总面积约为35786平方米。涉及被征收户约116户，具体征收范围以规划红线图为准。

四、征收补偿的法律法规及政策依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）、《湖北省国有土地上房屋与补偿实施办法》（省政府令第380号）、《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（鄂政办发【2015】97号）、《市人民政府办公室关于加快推进赤壁市城镇棚户区改造工作的实施意见》（赤政办发【2017】56号）、《赤壁市政府办公室关于印发赤壁市棚户区改造货币化安置办法的通知》（赤政办发【2017】55号）等文件执行。

五、房屋征收补偿基本原则

1、房屋征收与补偿应坚持依法实施、公平公正、公开透明、规范操作和“先货币补偿，后团购安置”的原则。

2、遵循对合法建筑依法补偿，对认定为违法的建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿的原则。

六、征收补偿程序

1、发布征地公告，办理相关手续；

2、拟定房屋征收补偿方案；

3、组建工作专班及自改委上门入户征询方案意愿（同意户数应达到90％）；

4、协商确定房地产评估机构进行房屋测绘评估；

5、房地产价格评估机构对被征收房屋的价值进行评估；6、房屋征收部门与被征收人订立补偿协议；

7、未登记建筑认定，签订附加条件的补偿协议（签约率应达到90％）；

8、房屋征收部门向被征收人支付被征收房屋补偿款，被征收人在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁；

9、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案拟定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的赤壁市人民政府作出补偿决定，并予以公告；

10、被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。若在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，将依法强制执行；

11、被征收人签订房屋征收补偿协议并按规定期间腾空房屋后，由征收实施单位组织验房，协调拆除房屋。

七、房屋征收评估相关规定

1、根据《国有土地上房屋征收评估办法》建房【2011】77号）的规定选定房地产评估机构。

2、项目房屋评估标准参照《赤壁市国有土地上房屋征收评估操作指引（试行）》执行。

3、被征收对象对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向已选定的评估机构申请复核，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向赤壁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

八、主体房屋与附属房屋面积认定

1、被征收主体房屋、附属房屋建筑面积由专业测绘单位按照《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986－2000）所测绘面积为准。

2、主体建筑主要是指：在无争议土地上建造层高2.2米以上，用于日常居住使用、符合房屋属性的独立建筑，包括起居室、客厅及整体建造厨房、卫生间、阳台。搭建的简易棚、有柱棚等不计入房屋主体面积。

3、确定檐高超过2.2m（含2.2m）的隔热层或老式建筑物阁楼以正常建筑物类别计量计价给予征收补偿；没有达到檐高2.2m的老式建筑物阁楼以简易房类别予以认定评估补偿。

九、登记、未登记建筑的认定及补偿标准

鉴于木田畈社区集体土地上各类建房历史形成原因复杂又关乎广大群众切身利益，所以在通盘考虑该项目在操作层面上的统一性、严肃性、连贯性和特殊性后，经工作专班与被征收对象多次协商，在充分论证的基础上确定了登记、未登记建筑的认定及补偿标准：

（一）登记建筑认定。

1、在2011年8月29日以前办理《集体土地使有权证》但无《房屋所有权证》的永久性主体房屋（含厨房、厕所）认定为合法登记建筑。

2、在2011年8月29日以后办理《集体土地使用权证》的房屋，经调查核实确属唯一住房后才能认定为合法登记建筑，但该户使用农用地不得超过140平方米、使用未利用土地（建设用地）不得超过200平方米，建筑面积不超出260平方米，超出规定部分认定为非唯一住房。

（二）未登记建筑认定。

1、2011年8月29日之前在一户一基的宅基地之外建造的无证主体房屋（含厨房、厕所）认定为非唯一未登记建筑三类；一户一基的宅基地上建造的无证主体房屋（含厨房、厕所）认定为唯一未登记建筑二类。

2、在2011年8月29日之前达到砖木三等（含砖木三）以上，且正处于经营或养殖的无证永久性建筑，可认定为非唯一未登记建筑三类，不享受停产停业及各类损失补偿。

3、2011年8月29日至2017年11月5日期间建造的无证主体房屋，分别按1708元／㎡、508元／㎡单价标准各占测量面积的50％计量征收。

4、2017年11月5日以后建造的无证主体房屋原则上不予以认定补偿。

5、唯一主体房屋（含砖木、砖混、钢混结构）按测绘面积予以征收补偿，允许已登记建筑且属唯一主体房屋的拆迁户以户为单位团购1套安置房，如已达到法定婚龄但未成家分户的视作1户可团购；每户团购房面积不得超过此次征收拆迁主体面积，如有超出面积应按市场价购买。

6、2017年8月24日前按生态新城和相关拆迁补偿安置政策执行的折迁户不纳于此次团购房范围内，并在货币补偿区位补贴项目扣减50％予以结算。

（三）凡认定为非唯一住房的建筑物不享受房屋区位补贴及房屋评估价格上浮10％的政策。

（四）房屋区位补贴参照木田畈（城中村）棚户区改造项目区位补贴标准为1162元／㎡。

（五）对房屋认定结果有异议的，被征收人应当接到认定结果之日起5个工作日内向市房屋征收工作办公室申请复核，同时棚改项目专班遵循“谁主张、谁举证”的原则，由被征收人举证证明其用途及合法性。

十、签约期限

签约期自协商动迁公告发布后30天内完成。

十一、房屋征收补偿

征收补偿方案：被征收人可选择货币化补偿方式。

货币补偿包括：房屋评估价值（含房屋主体建筑物、构筑物、附属物及装饰装修的价值）、房屋区位补贴、相关政策奖励和补助费。

（一）被征收房屋评估价值、房屋区位补贴由选定的房地产评估机构评估，经市房地产评估专家委员会评审后报市棚改领导小组审定实施。

（二）征收奖励、补助费标准及相关棚改政策。

1、按时签约奖：在房屋征收项目规定时间内签约的给予10000元／户奖励。

2、临时安置补助费：被征收人的临时安置补助费，以项目实施单位与被征收人签订征收协议之日起，按补偿房屋建筑面积5元／平方米／月补偿（不足500元／月的按500元／月支付），过渡期限为6个月。

3、搬迁补助费：被征收人的搬迁补助费，一次性给予1000元／户补助。

４、房屋整体搬迁奖：在规定签约期限内，签订征收补偿协议并自行搬出房屋的给予每户3000元的奖励，超过期限搬离者不给予奖励。

5、房屋重置价格、房屋附属设施设备以及地面附着物补偿费按《市人民政府办公室关于印发＜2017年度房屋重置价格标准表＞和2017年度苗木收购（补偿）价格指导表＞的通知》标准执行。

6、征收个人住宅，被征收房屋主体建筑面积不足40平方米，且为被征收人唯一住房的，按主体建筑面积40平方米的房屋价值进行补偿。对于无力回购安置房、且符合公共租赁住房保障条件的棚户区居民，可优先安排入住已建成的公共租赁住房。

8、房屋征收分户中涉及到子女继承、赠与、分家析产问题，凡涉及房屋财产分配人员应作书面承诺签字确认。

9、本村、组藉并从未享受政府补偿安置政策的拆迁户方可享受团购安置点房屋和全额区位补贴棚改政策。

10、单位自管公房补偿：房屋产权属单位所有，出租给职工或个人居住，是住户自行装饰装修的，给予住户装饰装修、搬迁补偿。

11、对已办理《集体土地使用权证》的建筑物，在签订协议时应交付证件原件，如遗失应有国土部门的查证证明；无证建筑物由社区出具集体土地上该建筑物的使用事实证明。

十二、征收补偿协议结算办法

1、协商征收补偿协议签约率达到90％及以上后，附生效条件的协议书自动转为征收补偿协议书；征收补偿协议开始履行，按协议约定支付被征收人各项补偿款。

2、被征收人领取补偿款后，按规定时间腾退被征收房屋，并交付棚改实施工作专班验收，经验收合格后，棚改办开具资金解付证明，被征收人到银行申请资金解付，补偿款方可正式到被征收人办理的指定银行帐户。

十三、争议处理

1、房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确、所有权人下落不明的，由市征收办报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出决定并在房屋征收范围内予以公告。

2、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼，被征收人在法定期限内既不申请行政复议或者不提出行政诉讼也不搬离者，市人民政府申请人民法院强制执行，强制执行的被征收人不享受本方案有关奖励政策。

３、征收实施单位未按时支付补偿费用，应按每日万分之三的标准承担违约金。

4、因被征收人的违约责任，征收实施单位有权依据相关法律、法规规定追究相关责任或依法强制拆除。

十四、其它

１、房屋被依法征收后，国有（集体）土地使用权同时收回。

２、被征收房屋腾空移交给房屋征收实施单位时应保持原房屋结构完整，不得擅自拆除房屋及房屋装修装饰、附着物、附属设施等，否则将从补偿款中扣除相应款项，被征收的房屋、附属物、装修装饰等由征收实施单位统一组织拆除和处理。

3、被征收房屋设立了抵押权、出租情形的，由被征收人与相关当事人自行协商解决，征收部门不承担抵押、租赁纠纷产生的任何责任。

4、被征收房屋的水、电、电话、有线电视、管道燃气、宽带网等迁移、转户、销户手续，由被征收人自行到相关部门申请办理，并结清已使用的水、电、电话、有线电视、管道燃气等费用。

十五、附则

1、本方案未尽事宜，依据国家有关法律、法规及有关文件规定执行。

2、本方案由木田畈棚户区改造项目工作专班负责解释。

3、本方案自正式公布之日起施行。

赤壁市自然资源和规划局

2023年3月21日