热词搜索:赤壁 | 市委 | 政府 | 人大

总体规划

您的位置: 首页 >信息公开>规划计划>总体规划>详细内容

赤壁市旧城区控制性详细规划•管理文本

来源:赤壁市人民政府门户网 发布时间:2014年10月11日 浏览次数:397 打印文章

赤壁市旧城区控制性详细规划

(2014-2030年)

管理文本

 

筑博设计股份有限公司

2014年9月

 

 

目录

 

1 地块使用性质. 1

2 公共服务设施及市政公用设施管制. 1

3 土地使用兼容性. 1

4 现状用地的管制. 2

5 土地使用强度管制. 2

6 建筑管制. 3

7 绿地及公共开放空间的管制. 5

8 配套设施的管制. 5

附录A  术语. 7

附录B  用词说明. 8

 

1地块使用性质

  1. 根据规划区的功能定位,其主要用地性质包括:居住用地、公共设施用地。各地块土地利用性质详见图则所示。
  2. 用地性质根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),分至中类,细分地块的土地使用性质原则上划分至小类。
  3. 规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,在土地开发建设过程中,土地使用性质及用地规模必须符合文本和图则的规定。
  4. 现有土地的使用性质若与本规划不符,应按照本规划进行控制和引导,逐步加以改造,使该用地新增土地的使用性质与规划相符。现状合法的土地用途与本规划不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与规划用途相符。
  5. 因规划区发展需要,规划中所规定的土地使用性质及用地规模如需作变更时,必须经规划管理部门的核准。土地使用性质变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平,并不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。
  6. 土地使用性质的变更,宜在同类别范围内调整;变更应同时符合用地与建筑相容性的规定;变更解释文件应附在本规划文件内(包括审批文件、变更说明及相应的图纸)。
  7. 建筑的改建、扩建和新建,其使用性质应与所在地块的土地使用性质相符。
  8. 建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不相符的,必须经城市规划行政主管部门核准并符合本规划的土地利用相容性规定。

2 公共服务设施及市政公用设施管制

  1. 本图则规定的配套设施是为规划区服务必不可少的基本设施,不得随意减小数量或压缩规模。
  2. 本规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在详细设计时略有修改,但须报城市规划行政主管部门批准。
  3. 图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,政府可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位或个人给予补偿。
  4. 图则中配套设施依据本区的人口规模综合确定,当实际人口规模超过规划人口一定限度时,应对图则进行必要的修改。

3 土地使用兼容性

因建设发展需要须更改个别用地土地使用性质,在符合管理通则对用地性质调整的相关规定的条件下,并获城市规划行政主管部门的批准后,可对个别用地使用性质进行调整。用地性质调整范围应符合表3-1的规定。

4 现状用地的管制

  1. 在分期实施过程中,没列入计划的规划用地的现状用途与规划用途不符的,在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下,可暂时保持其现有的使用功能。
  2. 在规划实施过程中,规划区内的村民住宅如与城市建设冲突不大的或不具备改造条件的,可保留现状使用,待时机成熟再按规划统一拆除或改建。
  3. 现有的违法建筑如不符合规划要求,应按照本规划进行控制和引导,逐步加以改造。现状合法建筑如与规划要求不符,原则上可继续保持其现状;但在进行改造与重建时,必须与规划要求相符。

5土地使用强度管制

  1. 规划区各地块关于建筑密度、容积率、绿地率和建筑限高4个指标的控制详见附表《各地块经济指标控制一览表》。
  2. 本规划确定的地块用地面积和容积率等控制指标,若因计算口径原因,与出让土地的实际情况不符的,以出让土地的实际情况为准。
  3. 规划实施过程中,对图则确定的地块进行细分开发的,土地开发项目及建设总量应保持不变。对图则确定的地块进行合并开发的,其建设规模不应超过各地块原批准建设规模之和;若各地块规划性质不同,应保证各地块的建筑面积的比例不变。
  4. 对提供公共性空间的项目,可对其所提供公益性空间面积实施开发强度的奖励和补偿,其奖励和补偿规定如下:
    1. 在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下,建筑基地为社会公众提供开放空间的,可增加相应的建筑面积。
    2. 建筑基地经制定须配合留设公共天桥或地下通道,公共天桥和地下通道的使用空间部分,可准予不计入建筑面积。

                                                                                                     

6建筑管制

6.1建筑间距管制

建筑物的间距需满足消防、抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护方面的要求。参照《咸宁市城市规划管理技术规定》,对规划范围内建筑的控制标准如下:

6.1.1居住建筑间距日照要求

居住建筑间距日照应满足《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)日照标准要求。

住宅日照标准为:大寒日日照时数h≥2;有效日照时间带h=8-16;日照时间计算起点为底层窗台面。

注:(1)每套住宅至少有一个居住空间、宿舍半数以上的居室应获得大寒日不少于2小时的日照标准。

(2)底层窗台面是指距离室内地坪0.9米高的外墙位置。

对于特定情况还应符合下列规定:

(1)老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;

(2)在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;

(3)改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不宜低于大寒日日照1小时的标准。

6.1.2居住建筑间距控制

1、多、低层居住建筑相对布置时的间距控制

  1. 相互平行布置居住建筑的纵墙面之间最小间距:

a.朝向为南北向的(指正南北向和南偏东或南偏西不大于45°的):老城区以外的新建建筑间的间距为1:1.2;老城区或拆迁改造居住建筑间的间距为1:1.0,且最小间距为6米。

b.朝向为东西向的(指正东西向和东偏南或西偏南不大于45°的):老城区以外的新建建筑间的间距为1:1.0,老城区或拆迁改造居住建筑间的间距为1:0.9,且最小间距为6米。

  1. 相互垂直布置的居住建筑间距:

a.南北向的间距:老城区或拆迁改造居住建筑间的南北向间距不小于南侧建筑高度的0.7倍,老城区以外的新建建筑的南北向间距不应小于南侧建筑高度的0.8倍,且以上两者的最小间距为6米。

b.东西向的间距:老城区或拆迁改造建筑间的东西向间距不小于南北朝向建筑高度的0.7倍,老城区以外的建筑间的东西向间距不小于南北朝向建筑高度0.8倍,同时不小于另一建筑高度的0.5倍,且以上两者的最小间距为6米。

当山墙面进深小于14米时,其间距按垂直布置的居住建筑间距控制;当山墙进深大于等于14米时,其间距按平行布置的居住建筑间距控制。

c.居住建筑山墙与山墙的间距:山墙与山墙的最小间距多层与多低层之间不得小于6米,低层相对不得小于4米,并应满足消防间距要求。

2、高层居住建筑与多、低层居住建筑相对布置时的间距控制

  1. 高层居住建筑位于多、低层居住建筑纵墙面南侧:间距在满足日照标准的前提下,24米以下部分不少于南侧建筑高度的1.0倍,24米以上部分按不少于所增加建筑高度的0.3倍进行递加计算;
  2. 当高层建筑高度超过80米时,按80米建筑高度计算建筑间距。高层居住建筑为点式建筑的,在满足日照标准的前提下,间距可适当减少,由城市规划行政主管部门据实核定。
  3. 高层居住建筑位于多、低层居住建筑纵墙面东、西、北侧:最小间距为多、低层高度的1.2倍;且与多层最小间距为18.0米;且与低层最小间距为13.0米。
  4. 高层居住建筑与多、低层居住建筑山墙面之间最小间距为:按照《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045)(2005年版)规定控制,高层建筑与多、低层≥9.0米;高层建筑裙房与多、低层≥6.0米;但山墙有居住开窗的,间距不小于13m。

3、高层居住建筑之间相对布置时的间距控制

  1. 高层居住建筑之间平行相对布置时:间距在满足日照标准的前提下,24米以下部分不少于南侧建筑高度的1.0倍,24米以上部分按不少于所增加建筑高度的0.3倍进行递加计算;当高层建筑高度超过80米时,按80米建筑高度计算建筑间距。高层居住建筑为点式建筑的,在满足日照标准的前提下,间距可适当减少,由城市规划行政主管部门据实核定。
  2. 高层居住建筑之间垂直相对布置时:间距在满足日照标准的前提下,最小间距为新建高层居住建筑高度的0.3倍,且大于等于20米;当高层建筑山墙宽度大于20米时,其间距按平行相对布置时控制。
  3. 高层居住建筑之间的山墙面与山墙面的间距:最小间距应大于或等于13米。

6.1.3非居住建筑的间距控制

  1. 非居住建筑之间的间距,可以上述规定的居住建筑与居住建筑的间距计算并适当减少,但减少幅度不得超过20%,并应符合建筑设计防火规范的要求。
  2. 文、教、卫、幼托及养老院的主体建筑之间及与其它建筑物之间的间距,应在同高度同类型布置方式的居住建筑间距要求上提高10%(平行布置时文、教、卫幼托及养老院等主体建筑在南侧的除外)。当中小学教学楼长边相对时,其建筑间距必须大于或等于25米,同时需满足各专业规范的要求。
  3. 商业、办公等公共建筑(文、教、卫、幼托及养老院除外)之间的间距,可在同高度同类型布置方式的居住建筑间距的要求上减少10%,同时需满足各专业规范要求。
  4. 工业、仓储、市政设施建筑之间的间距,按其工艺及消防要求控制。

6.1.4非居住建筑与居住建筑的间距控制

  1. 纵墙面与纵墙面的间距:非居住建筑位于居住建筑南侧时,按照6.1.2中的居住建筑与居住建筑的间距计算;非居住建筑位于居住建筑北侧时,按照6.1.3中非居住建筑与非居住建筑的间距计算;非居住建筑位于居住建筑东、西侧时,且非居住建筑高于居住建筑的,按照6.1.2中居住建筑与居住建筑的间距计算;居住建筑高于非居住建筑的,按照6.1.3中非居住建筑与非居住建筑的间距计算。
  2. 山墙面与山墙面的间距:按照6.1.2中居住建筑山墙面与山墙面的间距计算。
  3. 纵墙面与山墙面的间距:在居住建筑满足日照标准的基础上,按照6.1.2中居住建筑与居住建筑的间距计算。

6.2建筑退让          

  1. 建筑退建设用地边界的退线距离按以下规定控制;当退线距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制。
  1. 建筑物后退用地红线的距离不应小于6.1.2中居住建筑与居住建筑最小间距的一半,且低层建筑纵墙面与用地红线的最小距离为4米;多层建筑纵墙面与用地红线的最小距离为6米;高层建筑纵墙面与用地红线的最小距离为12米;多低层建筑山墙面与用地红线的最小距离为3米;高层建筑山墙面与用地红线的最小距离为6.5米。
  2. 毗邻地块为医院病房大楼、休(疗)养院、幼儿园、托儿所、中小学教学楼时,其后退距离在上述基础上加退2~3米;
  3. 相邻地块为绿地时,后退距离可在上述基础上减少2~3米;
  4. 老城区和改建项目后退距离确有困难的,可在上述基础上减少1~2米。
  1. 地块道路两侧的建筑物,后退红线最小距离按表6-1控制:

表6-1:建筑后退道路红线规定

 

建筑高度

道路宽度

小于24米

24-50米

大于50米

40米以上

8

12

15

30米以上-40米

6

10

15

20米以上-30米

5

10

15

20米及以下

3

10

15

  1. 当建筑物山墙面向城市道路时,其后退距离可在上述基础上减少1~2米。
  2. 围墙及建筑物的附属建、构筑物面向道路时,其后退距离不得小于1.5米。
  3. 新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场等大量人流、车流集散的公共建筑(含高层建筑中作为大型商场的裙房),其面临城市道路的主要出入口方向的建筑控制线后退道路红线的距离不得小于20米,次要出入口方向的建筑控制线后退道路红线的距离不得小于15米,并应留出临时停车和回车场地。
  4. 沿街建筑物的阳台、台阶、平台、坡道、建筑基础、地下室、雨棚、窗井等均应在划定的建设用地红线范围内建设。
  5. 建筑物的地下部分退让道路红线或用地红线距离不小于其地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的高度)的0.7倍,且最小退距不得小于3米,有特定要求的地区除外,但不得影响道路结构与管道。
  1. 沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定:
  1. 在铁路干线两侧的建(构)筑物,其外边线与最外侧钢轨的距离不得小于30米,铁路专用线两侧不得小于15米。
  2. 在铁路两侧修建高层建筑、高大构筑物(如水塔、烟囱等)、可能危及铁路运输安全的危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离必须经论证并经铁路主管部门核准后确定。
  3. 涉及铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段的工程建设,应符合铁路管理的有关规定。
  1. 建筑物后退各级公路用地边界线距离,应符合表6-2规定:

表6-2:后退公路用地边界线距离

公路类别

一般公路

省道

国道

后退公路用地边界(米)

10

15

20

 

注:(1)建筑物后退各种工程管线的距离按照有关规范和标准的规定执行。

(2)后退城市道路红线距离从建筑物底层凸出外墙起算,外挑部分(累计超过墙面长度二分之一的)垂直投影线超出底层凸出外墙的,按外挑部分的垂直投影线起算。

6.3建筑物高度控制

  1. 沿城市道路两侧新建、扩建、改建建筑的高度必须符合下列两式之一:
  1. 沿路一般建筑的控制高度:H≤1.5(W+S)

式中:H—沿路建筑高度;

W—道路红线宽度;

 S—沿路建筑后退道路红线距离;

建筑物临两条以上道路的,按较宽的道路红线计算其控制高度。

  1. 沿路高层组合建筑的控制高度:A≤L(W+S)

式中:A—沿路高层组合建筑以1:1.5(即56.3°)的高度角在地面上投影的总面积;

W—道路红线宽度;

S—建筑后退道路红线距离;

L—建筑基地沿道路的长度。

沿道路交叉口的建筑高度控制应按较宽的道路计算,但当建筑物沿较窄道路部分的长度超过30米时,其超过部分的建筑高度应按较窄道路的宽度计算。

  1. 高层建筑应以点式建筑为主,不宜将两幢以上的点式建筑拼接成板式建筑,形成庞大的建筑体量,影响城市景观与街道轮廓线。高层住宅以两个或两个以上单元组合时,应以单元为单位进行前后错位组合,错位距离原则上不少于3.0米。

高层建筑的高宽比宜符合下列要求:

  1. 建筑主体高度大于24米,小于或等于32米的,高宽比一般不小于0.8:1;
  2. 建筑主体高度大于32米,小于或者等于50米的,高宽比一般不小于1.2:1;
  3. 建筑主体高度大于50米,小于或者等于80米的,高宽比一般不小于2.0:1;
  4. 建筑主体高度大于80米,小于或者等于100米的,高宽比一般不小于2.7:1。
    1. 住宅(包括公寓)层高宜为2.8~3.0米,当其建筑标准层高大于3.6米小于等于5.1米时,不论层内是否设有夹层,其建筑面积计算值按该层平面投影面积(不含阳台部分)的2倍计算,当其建筑标准层层高超过5.1米时,其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米,即增加一层(不含阳台部分)计算。
    2. 商业建筑层高大于5.1米小于等于6.6米时,不论层内是否设有夹层,其建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算,当层高超过6.6米时,其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每次增加2.2米即增加1层计算。
    3. 住宅区内建筑底层架空部分作为绿化、休闲公共活动空间,且层高不低于2.8米、不高于5.1米的部分,不计入容积率指标。

具体控制标准参见附表一:赤壁市旧城区规划地块控制指标一览表。

6.4停车设施配建

建设项目必须配建与其规模相应的机动车停车场。停车场配建标准不得低于表15的规定。既设地上停车场又设地下停车库的,其地上停车场的停车位不应少于建筑物应配停车位的10%。

表6-3建设项目停车设施配建标准

建筑类型

计算单位

标准车位

旅馆

一至三星级

车位/客房

0.4

一般旅馆

0.2

办公

商业办公

车位/100 m2建筑面积

1.0

机关办公

1.2

其它办公

0.5

商业

车位/100 m2建筑面积

0.4

餐饮、娱乐

车位/100m2建筑面积

0.6-1.0

市场

批发市场

车位/100m2建筑面积

0.6

生鲜食品超市

1.2

博物馆、图书馆

车位/100m2建筑面积

0.8

旅游区

车位/1公顷占地面积

4.8

城市公园

车位/1公顷占地面积

2.4

展览馆

车位/100m2建筑面积

0.6

医院

市级医院

车位/100m2建筑面积

0.2

其它医院

0.2

体育馆

一类体育馆

车位/100 座

1.5

二类体育馆

1.0

影剧院

电影院

车位/100 座

1.6

剧院

2.4-3.2

交通建筑

火车站

车位/1000旅客

 

1.6

客运广场

3.2

住宅

别墅

车位/户

1.0

建筑面积>150m2

0.8

建筑面积90-150m2

0.6

建筑面积<90m2

0.3

商住

商住楼

车位/户

0.6

学校

中小学

车位/100学生

0.2

大专院校、成人学校、党校

0.7

工业厂房、仓储区

车位/100m2建筑面积

1.0

 

注:1、表中住宅一般指商品房,拆迁安置房、经济适用房的停车设施配建标准每户可减少0.1至0.2车位。

2、停车场应按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的规定设置残疾人停车车位。

7 绿地及公共开放空间的管制

城市绿地的划分和归类,按照《城市绿地分类和代码表》执行。绿地设置应符合以下规定:

1.产生有害气体及污染的工业用地的绿地率不低于30%,并设立不少于50米的防护林带。

2.京广线铁路两侧的防护林带宽度应不少于20米。

3.城市垃圾处理场和污水处理厂的下风向应建设宽度不小于300米的卫生防护带。

4.古树名木以树干为中心周边宜留出不少于半径20米的保护绿地。

5.建设用地内的绿地宜采用集中与分散相结合的方式布置,并应注意保留和利用用地内已有的树木和绿地。居住区绿地按《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)的要求执行。确实难以达到规定绿地率指标的,经市城市规划主管部门和园林部门同意,可将屋面绿化面积的二分之一折算成地面绿化面积。

8 配套设施的管制

  1. 为整个规划区服务的基本设施,原则上不得减少数量或压缩用地规模,确需作出改变的,应在不违反法定文件规定的前提下,取得该设施所属行业主管部门的正式认定;与相邻规划区内的配套设施有冲突时,可在更大区域内调整。
  2. 规划区实际人口超过或少于规划预测时,在不违反法定文件规定的前提下须对规划区内的配套设施进行修订,修订原则应与实际人口规模相适应。
  3. 各配套设施与周边相邻生活性建筑的最小间距应符合《咸宁市城市规划管理技术规定》。
  4. 为规划区配套建设的公共服务设施,必须与规划区同步规划、同步建设,同时投入使用。
  5. 基于与相邻规划区相协调的考虑,政府保留在相邻地块之间敷设公共市政管线的权利。

 

附件:赤壁市旧城区控制性详细规划•管理文本(完整)

分享到: